WhatsApp
Destek Hattı
Bu sitedeki ilanlar satıcının tamamen gönül rızasıyla listelenmektedir.
Bu sitedeki ilanlar satıcıların
tamamen gönül rızasıyla listelenmektedir.
Bu sitedeki ilanlar satıcının tamamen gönül rızasıyla listelenmektedir.
Bu sitedeki ilanlar satıcıların
tamamen gönül rızasıyla listelenmektedir.
Çoklu Hacizli Gayrimenkul yatırımı, yüksek getirili ve güvenli bir yatırım aracı olarak öne çıksa da, özellikle üzerinde birden fazla haciz bulunan taşınmazlar söz konusu olduğunda ciddi riskleri ve karmaşık yasal süreçleri beraberinde getirir. Haciz, alacaklının alacağını tahsil etmek amacıyla borçlunun mal varlığına devlet eliyle konan bir kısıtlama işlemidir. Peki, bir gayrimenkul üzerinde birden fazla haciz kaydı varsa bu taşınmaz satılabilir mi? Satılabilirse, nasıl bir yol izlenmelidir? Bu soruların yanıtlarını ayrıntılı olarak ele alıyor; süreci kolaylaştırmak adına dikkat edilmesi gereken noktaları ve profesyonel destek almanın önemini vurguluyoruz.
Tabii işin bu kadar karmaşık olduğunu ilk başta fark etmek kolay olmuyor. Pek çok kişi, “Ne olacak canım, borcu varmış, öderiz biter,” diye düşünerek bu tarz taşınmazlara yöneliyor. Ama işin içine birden fazla haciz girince, olay sadece borcu kapatmakla sınırlı kalmıyor. Çünkü burada mesele, kimin neyi ne zaman talep ettiğiyle ilgili. Yani her alacaklının farklı bir beklentisi, sürece dair kendi şartları olabiliyor. Biri “satışa onay veririm ama şu tarihe kadar ödeme yapılmalı” diyebiliyor, diğeri “önce benim borcum kapansın” diye ısrar edebiliyor.
Böyle bir ortamda sağlam bir yol haritası olmadan ilerlemek, baştan kaybetmek demek olabilir. Bu yüzden daha ilk adımda, işi bilen biriyle yola çıkmak neredeyse şart. Tapudan alınacak belgeler, icra dosyalarının içeriği, haciz sıraları derken insan neyi önce düşüneceğini şaşırabiliyor. İşte tam burada, doğru yönlendirme almak sürecin selameti için çok kıymetli. Yoksa her şey dağılabilir, zaman da para da boşa gidebilir.
Bir taşınmaz üzerine birden fazla alacaklı tarafından haciz konulmuşsa, bu durum çoklu haciz ya da mükerrer haciz olarak adlandırılır. Özellikle ticari işletmelerin ya da şahısların birden fazla borç yükümlülüğü altında olması durumunda bu tür çoklu hacizler sıkça karşılaşılan bir senaryodur. Örneğin bir bireyin hem banka kredisi hem de vergi borcu varsa ve bu borçlar ödenmediği takdirde hem banka hem de vergi dairesi taşınmaz üzerinde haciz işlemi başlatabilir. Bu da mülkiyet üzerinde karmaşık bir hak paylaşımı ve risk zinciri yaratır.
Gayrimenkul alımında karşılaşılan önemli meselelerden biri, üzerinde haciz kaydının bulunup bulunmadığıdır. Haciz, borç tahsilatı için devletin taşınmaz üzerinde uyguladığı yasal bir engeldir. Bu durum, alım sürecinde hem alıcı hem de satıcı açısından çeşitli zorluklar doğurabilir. Ancak bazen durum daha karmaşık olabilir ve birden fazla alacaklı aynı taşınmaz üzerinde haciz işlemi başlatmış olabilir. İşte bu durumda “çoklu hacizli gayrimenkul” kavramı ortaya çıkar.
Çoklu hacizli gayrimenkul, yani aynı taşınmaz üzerinde birden fazla alacaklı tarafından haciz işlemi uygulanması durumudur. Genellikle borçlunun birden fazla kredi borcu, vergi yükümlülüğü ya da farklı alacaklara olan borçları sebebiyle böyle bir durum ortaya çıkar. Örneğin; bir işletmenin hem banka kredisi, hem vergi borcu, hem de bir tedarikçiye olan borcundan dolayı taşınmazı haciz altında olabilir.
Bu tür durumlar, alıcı ve satıcı için birçok zorluğu beraberinde getirir. Çünkü taşınmaz üzerinde birden fazla haciz kaydı varsa, satış işlemi çok daha karmaşık ve riskli hale gelir. Alıcı, yalnızca taşınmazı değil, üzerinde kayıtlı tüm borçları da üstlenme ihtimaliyle karşı karşıyadır. Satıcı ise borçlarını kapatmadan satış yapamayabilir veya satıştan elde edilen gelir, alacaklılar arasında paylaştırılırken sorunlar yaşanabilir.
Çoklu hacizli gayrimenkulün temel özelliği, her haczin öncelik sırasına göre işlem görmesidir. Genellikle ilk haciz koyan alacaklı, satış gelirinden öncelikli olarak alacağını tahsil eder. Sonradan gelen hacizler ise kalan tutar üzerinden pay alır. Ancak satış fiyatı, tüm borçları kapatmaya yetmeyebilir. Bu durum, borçlunun veya yeni alıcının maddi kayba uğramasına yol açabilir.
Bir başka önemli nokta da, hacizlerin kaldırılması sürecidir. Çoklu hacizli taşınmazlarda, tüm alacaklıların onayı olmadan haciz kaldırmak mümkün değildir. Satış sürecinin bu yüzden uzaması ve karmaşık bir hal alması olasıdır. Alıcıların yaşayabileceği riskleri azaltmak için, taşınmaz üzerindeki bütün hacizlerin tamamen kaldırılmış olması büyük bir önem taşır.
Çoklu hacizli gayrimenkule yatırım yapmadan önce, işin en önemli kısmı iyi bir ön araştırma yapmak oluyor. İlk olarak, tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydını almak gerekiyor. Orada taşınmaz üzerindeki tüm hacizlerin detayları yer alır. Ayrıca, borçların ne kadar olduğunu tam olarak bilmek çok önemli. Bu bilgiler netleşmeden adım atmak, ileride büyük sorunlara yol açabilir.
Ayrıca, ilgili icra müdürlüklerinden haciz dosyalarının incelenmesi, borç miktarlarının doğrulanması gereklidir.
Örnek vermek gerekirse, bir kişi sahibi olduğu apartman dairesi için hem bankaya kredi borcu nedeniyle hem de belediyeye olan vergi borcu nedeniyle haciz şerhi ile karşı karşıya kalabilir. Banka ve belediye, alacaklarını tahsil etmek için aynı mülk üzerinde ayrı haciz işlemleri yapmış olur. Böyle bir mülkü almak isteyen kişi, her iki borcun da kapatıldığından emin olmadan işlem yaparsa, ileride ciddi hukuki ve finansal sorunlarla karşılaşabilir.
Özetle, çoklu hacizli gayrimenkul, yatırımcıya hem yüksek getiri potansiyeli sunabilir hem de büyük riskler barındırır. Bu nedenle, bu tür taşınmazlarda profesyonel destek almak, süreci doğru yönetmek ve tüm yasal gereklilikleri eksiksiz yerine getirmek gerekir.
Hukuken bakıldığında kesinlikle bu sorunun cevabı: evet, çoklu hacze konu olmuş bir gayrimenkul satılabilir. Ancak bu satış, normal şartlarda yapılan bir gayrimenkul satışından çok daha farklıdır. Bu tür satış işlemleri, titiz bir analiz, profesyonel destek ve taraflar arasında hassas müzakereler gerektirir. Alıcı için önemli olan, satın alınan mülk üzerindeki tüm hacizlerin kaldırılacağından emin olmaktır. Aksi durumda, yeni malik, önceki borçlardan sorumlu tutulabilir ya da tapu devri gerçekleşse bile taşınmaz üzerinde fiili tasarruf kuramayabilir.
Çoklu hacizli gayrimenkuller genellikle piyasa fiyatının altında satışa çıkar. Bu durum cazip görünse de beraberinde çeşitli riskleri getirir. Öncelikle, taşınmaz üzerinde birden fazla haciz varsa, tapu devri süreci normalden çok daha karmaşık olur. Tapu daireleri, tüm hacizler kaldırılmadan işlem yapmaz. Bu nedenle alıcı, işlem sürecinde uzun beklemelerle karşılaşabilir veya tapu devri gerçekleşse bile hacizler devam edebilir. Böyle durumlarda, mülk üzerinde tam tasarruf hakkı elde etmek zorlaşır.
Bir diğer risk ise borçların tam olarak kapanmamasıdır. Satış bedeli, üzerindeki tüm borçları kapatmaya yetmeyebilir. Bu durumda alıcı, beklenmedik ek borçlarla karşılaşabilir. Ayrıca satış sonrası bazı borçların veya faizlerin ortaya çıkması da mümkün. Bu yüzden, alım öncesinde borçların toplam miktarını net şekilde öğrenmek çok önemlidir.
Hacizli gayrimenkullerde, tapu kayıtlarının güncel olmaması da sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Örneğin haciz kaldırılmış olabilir ama tapu kaydı güncellenmemiş olabilir. Bu gibi durumlar, alıcının mülkü devralmasına rağmen hukuki problemler yaşamasına yol açar. Fiziksel incelemenin de atlanmaması gerekir. Taşınmazın durumu, yasal izinleri, konumu yatırım kararını doğrudan etkiler.
Alacaklıların itirazları ve satış sürecindeki anlaşmazlıklar da alıcı için önemli bir risk unsurudur. Bu tür durumlarla karşılaşmamak için alıcıların satış öncesinde alacaklılarla iletişime geçmesi faydalı olur.
Fiyatlama da alıcı açısından kritik bir noktadır. Çoklu hacizli gayrimenkuller genellikle piyasa değerinin altında satılır. Ancak bazen fiyat piyasa gerçekleriyle uyuşmayabilir ve ileride değer kaybı veya ek maliyetler doğurabilir. Bu yüzden taşınmazın gerçek piyasa değerinin doğru tespit edilmesi gerekir.
Tüm bu risklerden korunmak için alıcıların mutlaka uzman hukuki destek alması gerekir. Bu sayede süreç daha hızlı ve sorunsuz ilerler. Ayrıca borçların toplam miktarı, ödeme planları ve alacaklıların tutumu net olarak öğrenilir. Taşınmazın hukuki ve fiziki durumu eksiksiz incelenir. Böylece alıcı, satın alma sürecini daha güvenli şekilde tamamlar.
Özetle, çoklu hacizli gayrimenkul alırken iyi hazırlık, dikkatli inceleme ve profesyonel destek çok önemlidir. Bu riskler göz önüne alınmadan yapılan alımlar, büyük maddi kayıplara ve uzun süren hukuki sorunlara yol açabilir.
Gayrimenkul satın alırken yaşanan en kritik süreçlerden biri, tapu işlemleri başlamadan önce yapılan ön hazırlıklardır. Özellikle taşınmaz üzerinde birden fazla haciz varsa, her adımı dikkatle atmak gerekir. Ne de olsa kimse hem ciddi bir meblağ ödeyip hem de sonradan “keşke sorsaydım” diyebileceği bir sorunla karşılaşmak istemez.Bu yüzden, satış işlemlerine başlamadan önce yapılması gerekenleri biraz daha detaylı ele almakta fayda var.
Çoğu kişi için basit gibi görünen ama aslında sürecin temel taşını oluşturan ilk adım, tapu kaydının dikkatlice incelenmesidir. Bu belge, sadece kimin malik olduğunu göstermez; aynı zamanda taşınmaz üzerinde kimlerin hakkı var, bir haciz, ipotek ya da mahkeme kararı mevcut mu, tüm bunları açıkça yazar. Tapu müdürlüklerinden alınabilecek bu belge sayesinde, yatırım yapılacak taşınmazın geçmişi ve şu anki durumu net bir şekilde görülür. Fakat sadece belgeyi almak yetmez. Belgeyi doğru okumak, yorumlamak da önemlidir.
Mesela “haciz şerhi” nedir, bunu bilmeden sadece şerhleri görmek bir anlam ifade etmez. Haciz, borçlu kişinin taşınmazına alacaklı tarafından konulan yasal bir kısıtlamadır. Ancak her haciz aynı değildir. İcra haczi, vergi dairesi haczi, ihtiyati haciz gibi farklı türler olabilir. Her biri farklı prosedür ve risk taşır. Örneğin, ihtiyati haciz henüz kesinleşmemiş bir alacak için konulabilir; dolayısıyla ileride kalkma ihtimali vardır. Bu tür detaylar, taşınmazın ileride sorunsuz devri için bilinmesi gereken şeylerdir.
Bir sonraki adımda ise icra müdürlükleriyle olan yazışmalar devreye girer. Tapuda haciz şerhi olan bir taşınmazın borç detayları yalnızca tapu kaydında görülmez. Hangi dosya numarasıyla, hangi tarihte, ne kadar bir alacak için haciz konulmuş; tüm bu bilgiler icra dairelerinden alınacak evraklarla netleşir. Bu belgeler, bazen tapu kaydında görünmeyen ek bilgileri de barındırabilir. Yani “Görünen köy kılavuz istemez” demek her zaman işe yaramaz, bazen kılavuz şarttır.
İşte bu noktada alacaklılarla iletişim konusu devreye girer. Özellikle birden fazla haczin olduğu durumlarda, satışın sağlıklı ilerlemesi için tüm alacaklıların bilgilendirilmesi ve bir noktada mutabakat sağlanması gerekebilir. Yine de, bu süreçlerin hepsini bireysel olarak yürütmek oldukça yorucu ve risklidir. Çünkü iş sadece tapu, icra ve alacaklı üçgeniyle sınırlı kalmaz. Bir noktadan sonra noter işlemleri, resmi yazışmalar, ödeme planları gibi konular da devreye girer. Özellikle satış protokolü hazırlanırken, hangi borcun kim tarafından kapatılacağı, ödeme sırasının ne olacağı gibi detaylar çok önemlidir. Bu belgelerin eksik ya da hatalı hazırlanması durumunda ileride hem alıcı hem de satıcı tarafı zor durumda kalabilir.
Tam da bu nedenle profesyonel bir danışmandan destek almak, riski büyük oranda azaltır. Uzman kişiler, sadece belge işlerini değil, stratejik planlamayı da yapar. Hangi sırayla işlem yapılacağı, kimle önce temasa geçileceği, noter süreci nasıl yürütülecek gibi detaylar bu noktada önem kazanır.
Yani toparlamak gerekirse, satış öncesi yapılması gerekenler aslında sadece teknik değil, aynı zamanda stratejik adımlardır. Tapu kaydı bir başlangıç, şerhlerin analizi bir derinleşme, icra dairelerinden belge temini ise güvenliğe yönelik bir adımdır. Alacaklılarla iletişim ve yasal danışmanlık ise bu sürecin temel taşlarıdır. Bunlar bir araya geldiğinde, çoklu hacizli bir gayrimenkulün sorunsuz şekilde el değiştirmesi mümkün hale gelir.
Gayrimenkul alırken, işlemlere başlamadan önce en önemli adımlardan biri tapu kaydını iyice kontrol etmektir. Tapu kaydı, o evin ya da arsanın üzerinde bir borç ya da yasal bir engel olup olmadığını gösterir. Örneğin, üzerinde haciz ya da ipotek varsa bunu burada görebilirsiniz. Tapu müdürlüklerinden bu bilgiyi resmi olarak almak mümkün. E-Devlet üzerinden de bazı bilgilere bakabilirsiniz ama bazen oradaki bilgiler güncel olmayabilir. Bu yüzden doğrudan tapu müdürlüğünden belge almak her zaman daha güvenlidir.
Tapu kaydı incelenirken dikkat edilmesi gereken temel başlıklar şunlardır:
Bu bilgiler, taşınmazın geçmişini ve mevcut durumunu anlamak açısından oldukça kıymetlidir. Özellikle çoklu hacizli gayrimenkullerde, tapu kaydındaki şerh sayısı ve sırası alım kararını doğrudan etkileyebilir.
Haciz şerhleri, alacaklının borcunu güvence altına almak amacıyla taşınmaz üzerine konulan sınırlamalardır. Ancak bu şerhler tek tip değildir. Alım sürecinde karşılaşılabilecek bazı yaygın şerh türleri şunlardır:
Her bir şerh türü, alıcı açısından farklı riskler barındırır. Örneğin vergi hacizlerinde, kamu alacaklarının önceliği söz konusu olduğundan bu borçlar satıştan önce mutlaka kapatılmalıdır.
Tapu kayıtlarında yer alan hacizlerle ilgili ayrıntıları öğrenmek için, ilgili icra müdürlüğünden dosya bilgilerini talep etmek gereklidir. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunur:
Bu belgeler, taşınmaz üzerinde ne kadar risk olduğunu netleştirmek açısından oldukça değerlidir. Ayrıca dosyada belirtilen ödeme planı, anlaşma protokolü ya da itiraz süreçleri gibi detaylar da yatırım kararını etkileyebilir.
Çoklu hacizli gayrimenkullerde, tapuda görünen tüm alacaklılarla tek tek iletişime geçmek gerekebilir. Bu süreçte profesyonel bir dille ve mümkünse hukuki temsilci aracılığıyla yazılı görüşmeler yapılması tavsiye edilir. Alacaklılarla yapılacak görüşmelerin hedefi, şu hususları netleştirmektir:
Bazı durumlarda alacaklılar, alacağının tamamı ödenmeden haciz kaldırmaya yanaşmayabilir. Bu tür durumlar için ödeme planı önerisi geliştirilerek esneklik sağlanabilir. Burada önemli olan şeffaf ve güvene dayalı bir iletişim kurabilmektir.
Tüm bu süreçte uzman bir hukukçunun rehberliği, sizi ileride doğabilecek olumsuzluklardan koruyabilir. Özellikle çoklu hacizli gayrimenkullerde, işlemlerin büyük kısmı teknik bilgi ve yasal yorum gerektirir. Bu bağlamda avukatınız şu konularda size destek sağlar:
Ayrıca, tapu devri esnasında yapılacak işlemlerin noter nezdinde yürütülmesi, işlemin resmiyet kazanmasını sağlar. Noterde yapılacak devir işlemlerinde, hem alıcı hem de satıcının haklarını koruyan sözleşmeler düzenlenmelidir. Hacizlerin kaldırılma vaadi, borçların kapatılma planı ve tüm ödeme akışı bu sözleşmelere açıkça yazılmalıdır.
Noterde imzalanacak belgelerin içeriği, ileriye dönük herhangi bir anlaşmazlıkta yasal dayanak teşkil edeceğinden, tüm maddelerin net ve anlaşılır olması büyük önem taşır.
Sonuç:
Çoklu hacizli gayrimenkullerde satış öncesi hazırlık aşaması, sürecin belki de en kritik bölümüdür. Bu aşamada yapılacak detaylı araştırma ve alınacak profesyonel destek, ileride karşılaşılabilecek riskleri en aza indirir. Her bir adım özenle planlanmalı, tapu ve icra kayıtları dikkatle analiz edilmeli, alacaklılarla sağlıklı iletişim kurulmalı ve noter işlemleri eksiksiz yürütülmelidir.Bu tür karışık işlerle tek başınıza uğraşmak zor olabilir. Rızaen Satış gibi işi bilen yerlerden yardım almak, hem işlerinizi hızlandırır hem de hata yapma olasılığınızı azaltır.
Unutmayın, gayrimenkul almak sadece evin ya da arsanın fiyatına bakmak değildir. İşin hukuki ve maddi taraflarının da sağlam olması gerekir. Eğer bu sağlam olmazsa, sonradan büyük sıkıntılar yaşayabilirsiniz. Bu yüzden her adımı dikkatli atmak ve uzmanlardan destek almak çok önemli.
Satış sürecine adım atmadan önce ilk yapılması gereken, mülke ait tapu kaydını dikkatlice incelemektir. Tapu Müdürlüğü’nden alınacak güncel belge, üzerinde herhangi bir haciz, ipotek, mahkeme kararı ya da başka bir yasal kısıtlama olup olmadığını açıkça gösterir. Kim ne zaman şerh koymuş, hangi haklar kimin adına kayıtlı, tüm bu detaylar burada yazılıdır. Bu belgeleri gözden kaçırmak, ileride ciddi sorunlara yol açabilir. O yüzden daha en başta net bir tablo görmek şarttır.
Hacizlerin sıralaması oldukça önemlidir. Öncelikli alacaklı, genellikle ilk haciz koyan kurum ya da kişidir. Satıştan elde edilen gelir, bu sıraya göre paylaştırılır. Dolayısıyla birden fazla haciz olması, alacaklılar arası potansiyel uyuşmazlıkları da gündeme getirir.
Tüm alacaklılarla birebir görüşerek satış planı hakkında bilgilendirme yapılmalı ve satış sonrası hacizlerin kaldırılması konusunda yazılı mutabakat sağlanmalıdır. Aksi durumda satış gerçekleşse bile hacizlerin devam etmesi riski vardır.
Sürecin en önemli bileşeni, uzman bir hukukçu ya da gayrimenkul danışmanının rehberliğinde hareket etmektir. Haciz dosyalarının içerik analizi, icra müdürlükleriyle görüşmeler ve noter işlemleri, profesyonel destek olmadan yönetilemeyecek kadar hassastır.
Birden fazla haczin bulunduğu bir gayrimenkulü satın almak, yüksek kârlı bir yatırım gibi görünebilir. Çünkü bu tür mülklerin satış fiyatları, genellikle piyasa ortalamasının altında belirlenir. Ancak bu kâr beklentisi, aşağıdaki risklerle gölgelenebilir:
Tüm bu nedenlerle, yüksek kâr beklentisiyle hareket edilmemeli; kapsamlı bir ön araştırma yapılmalıdır.
Rızaen Satış Sistemi: Çoklu Hacizlerde Güvenli Alternatif Bir Yol
Geleneksel icra satışlarının yavaşlığı, şeffaflık eksikliği ve hukuki belirsizlikleri, yatırımcıların bu tür mülklere mesafeli durmasına neden olmaktadır. İşte bu noktada Rızaen Satış Sistemi girer. Özellikle RizaenSatis.com gibi profesyonel hizmet sunan platformlar, birden fazla haciz bulunan gayrimenkuller için dahi güvenli ve şeffaf bir çözüm sunar.
Birden fazla haciz bulunan gayrimenkullerde süreç oldukça karmaşık ve zorlayıcıdır. Hacizlerin kaldırılması uzun zaman alabilir. Geleneksel yöntemlerde, alacaklıların anlaşamaması süreci daha da uzatır. Bu da hem satıcı hem alıcı için büyük sıkıntı yaratır.
Rızaen Satış Sistemi, bu tür sorunları çözmek için devreye girer. İlk olarak, satıcı, alıcı ve alacaklılar arasında açık ve net bir iletişim sağlanır. Böylece, borçlar önceden planlanır ve düzgünce kapatılır. Alıcı da elinde temiz, sorun yaşamayacağı bir tapu ile mülkü devralır. Beklenmedik borç yükleriyle karşılaşmaz.
Sistem, uzman bir ekip tarafından yönetilir. İcra daireleri ve tapu müdürlükleriyle sürekli iletişim halindedir. Bu sayede işlemler hızlı ilerler, hata olasılıkları azalır. Herkes böylece güven içinde işlem yapar.
Bir diğer önemli avantaj ise satış fiyatıdır. Normal icra satışlarında mülkler genellikle piyasa fiyatının altında satılır. Bu durum satıcıyı zarara uğratabilir, alıcı ise sonradan hukuki sıkıntılarla karşılaşabilir. Ancak Rızaen Satış Sistemi, taşınmazın gerçek piyasa değeri üzerinden satış yapılmasını sağlar. Böylece hem satıcı hem de alıcı memnun kalır.
Sonuç olarak, çoklu hacizli gayrimenkullerde Rızaen Satış Sistemi işleri kolaylaştırır. Riskleri azaltır ve tarafların haklarını korur. Karmaşık durumlar bile kontrollü şekilde çözülür. Yatırımcılar rahat eder. Satıcılar borçlarından hızlıca kurtulur. Bu nedenle, çoklu hacizli taşınmaz işlemlerinde Rızaen Satış güvenilir ve etkili bir yol olarak öne çıkar. Aşağıdaki gibi genel olarak toparlamak gerekirse:
RizaenSatis.com’un başarısı, yalnızca teknik bilgiye değil, taraflar arası güven tesisine ve yasal şeffaflığa dayalıdır. Bu platform, alıcı, satıcı ve alacaklı üçgeninde dengeyi kurarak, süreci herkes için kazan-kazan modeline dönüştürür.
Satıştan elde edilecek gelirin, tüm hacizleri kapatacak düzeyde olması gerekir. Aksi halde satış, borçları kapatamayabilir ve iptale neden olabilir.
Mülkün rayiç değerinin altında bir satış fiyatı belirlenmesi, alıcıları cezbedebilir ancak bu fiyat alacaklıların onayını almak açısından yeterli olmalıdır.
Satış bedelinin hangi alacaklıya, hangi oranda aktarılacağı önceden planlanmalıdır.
Alacaklıları ikna edebilecek güçlü bir temsilciyle çalışmak, satıcı açısından süreci kolaylaştırır.
Hacizli bir gayrimenkulü satmak, sadece alıcı ve satıcı arasında gerçekleşen bir işlem olarak görülmemelidir. Bu süreçte alacaklılar, yani haczi koyan taraflar da kritik rol oynar. Özellikle çoklu haciz durumlarında, satışın gerçekleşebilmesi için alacaklılarla uzlaşma sağlanması kaçınılmaz hale gelir. Ancak bu uzlaşma, basit bir telefon görüşmesinden ibaret değildir. Ciddi bir strateji, iyi yürütülmüş görüşmeler, belgeli mutabakatlar ve doğru zamanlama gerektirir. Peki, alacaklılarla uzlaşma süreci nasıl başarılı şekilde yönetilir?
Çoklu hacizli bir taşınmazda, tapu devri sırasında tüm hacizlerin kaldırılmış olması gerekir. Tapu müdürlüğü, aktif haciz şerhleri bulunan bir taşınmazda satış işlemini yapmaz. Bu nedenle, haciz koyan her kurum ya da kişiyle tek tek görüşülmeli, borçların ne kadarını kabul ettikleri, hangi şartlarda haczi kaldıracakları netleştirilmelidir.
Uzlaşma sağlanmadan yapılan her satış girimi, ya tapu devrinin reddiyle ya da satış sonrası yüksek risklerle sonuçlanabilir. Ayrıca alacaklılar, satış bedelini yetersiz bulduğunda, satışa itiraz edebilir. Bu nedenle, önceden planlı, belgeli ve yazılı mutabakata dayanan bir uzlaşma şarttır.
Uzlaşma sürecinden önce ilk adım, taşınmaz üzerinde haciz koymuş olan tüm alacaklıları eksiksiz olarak belirlemektir. Bu liste genellikle tapu kaydı ve icra müdürlüğü dosyalarından çıkarılabilir. Ancak bu kayıtlar bazen güncel olmayabilir. Dolayısıyla, tüm icra dosyaları ayrı ayrı incelenmeli ve borç kalemleri netleştirilmelidir.
Her alacaklının:
Her alacaklıyla birebir görüşme yapılmalıdır. Bu görüşmelerde, satış planı aktarılmalı, elde edilecek toplam gelirden alacaklıya düşecek tahmini tutar iletilmelidir. Uzlaşmanın daha çabuk sağlanması için, satış bedelinin makul seviyede olması gerekir. Aksi takdirde alacaklılar, “taşınmazın değerinin altında satıldığı” gerekçesiyle satışa karşı çıkabilir.
Bazı alacaklılar, ana para yerine belli bir oranda tahsilatı kabul edebilir. Bu noktada alacaklıların bireysel tavrı, kurum politikaları ve borçlunun ödeme kapasitesi belirleyicidir.
Sözlü uzlaşmalar yeterli değildir. Tüm uzlaşma şartları yazılı bir protokole dökülmelidir. Bu protokolde şu bilgiler yer almalıdır:
Bu belgeler noter huzurunda imzalanabilir ya da tarafların avukatları aracılığıyla hukukî bir zemin kazanabilir. Yazılı protokol, ileride yaşanabilecek itirazların önüne geçer.
Tüm alacaklılarla uzlaşma sağlanamayabilir. Bu durumda satış planı yeniden gözden geçirilir. Örneğin:
Özetle, her ihtimale karşı alternatif senaryolar hazır tutulmalı ve süreç profesyonelce yönetilmelidir.
Uzlaşma süreci, yalnızca borçlunun görüşmeleriyle yürütülecek kadar basit değildir. Avukatlar, gayrimenkul danışmanları ve mali müşavirler bu süreci profesyonel bir zemine taşır. Özellikle ödeme planları, tahsilatlar ve noter belgeleri gibi teknik konular, uzmanlar olmadan büyük risk taşır.
Ayrıca sürecin sonunda, hacizlerin tapudan kaldırıldığına dair belgelerin alınması da çok önemlidir. Bu belgeler satış anında alıcıya ibraz edilmeli, tapu işlemine sorunsuz geçiş sağlanmalıdır.
Alacaklılarla uzlaşma, karmaşık gibi görünse de doğru adımlar izlendiğinde yönetilebilir bir sürece dönüşür. Önemli olan, tüm tarafların haklarını gözeten, belgeli ve şeffaf bir yol izlemektir. Yazılı mutabakat olmadan atılan her adım, ileride hukuki ve mali sorunlara neden olabilir. Bu nedenle, profesyonel danışmanlık desteğiyle yürütülen, belgelerle desteklenen bir uzlaşma süreci, hem alıcı hem satıcı hem de alacaklılar için en sağlıklı yol olacaktır.
Birden Fazla Hacizli Gayrimenkullerde Destek Almanın Önemi Nedir?
Hacizli taşınmazlar söz konusu olduğunda, satıcı ve alıcı için en büyük güvence, süreç boyunca alınacak profesyonel destektir. Bu destek sadece hukuki değil, aynı zamanda finansal, stratejik ve duygusal düzeyde de büyük fark yaratır.
Gerçek Hayattan Bir Örnek Verelim ve Birlikte Analiz Edelim
Bir müteahhit, ekonomik kriz nedeniyle ödeme güçlüğüne düşmüş ve sahip olduğu arsa üzerine üç farklı kurum tarafından haciz konmuştur: bir banka, vergi dairesi ve bir tedarikçi. Açık artırma yoluyla yapılan ilk satış iptal edilmiş, alıcı zarar etmiş, satıcı daha fazla borçla karşı karşıya kalmıştır. Bu noktada RizaenSatis.com devreye girmiştir. Tüm alacaklılarla birebir görüşülerek yeni bir satış planı oluşturulmuş, gayrimenkul piyasa koşullarına uygun bir fiyatla satılmış ve hacizler kaldırılmıştır. Alıcı, temiz tapu devriyle arsanın yeni sahibi olmuş, satıcı ise tüm borçlarından kurtulmuştur.
Çoklu Hacizli Gayrimenkullerde Çıkarılacak En Önemli Sonuçlar
Üzerinde birden fazla haciz bulunan gayrimenkuller, doğru yönetilmediğinde ciddi hukuki ve ekonomik riskler barındırır. Ancak bu süreç, profesyonel destekle planlı bir şekilde yürütüldüğünde hem alıcı hem de satıcı açısından sorunsuz şekilde tamamlanabilir. Rızaen satış modeli, çoklu hacizlerde dahi tüm taraflar için güvenli ve şeffaf bir yol haritası sunar.
Yatırım kararı almadan önce mutlaka profesyonel destek alınmalı, arsa detayları titizlikle araştırılmalı ve etik değerlere uygun hareket edilmelidir. Unutulmamalıdır ki her arsa sadece bir toprak parçası değil; içerisinde insanlar, yaşamlar ve umutlar barındırır.
Alanında uzman kadromuz, ihtiyaç duyduğunuz her an size yardımcı olmaya hazır bekliyor. Aklınıza takılanları veya isteklerinizi çekinmeden bize ileterek, sorunlarınıza güvenle çözüm bulabilirsiniz. Biz sizler için buradayız ve en iyi hizmeti vermek en önemli hedefimiz. Aklınızdaki soruları hemen bize iletmek için ister bizi arayın, ister ofisimizi ziyaret edin bir kahvemizi için isterseniz de bize mail atın.
Akşemsettin Mahallesi, Halıcılar Caddesi, No:98 Kat:2, 34080 Fatih/İstanbul
444 8 120
📌 Gayrimenkul satış süreçlerinde uzman bir ekip olarak, borçlu, hacizli ya da icralık taşınmazlarınızı değerinde ve güvenli bir şekilde satışa sunmanız için buradayız. Türkiye genelinde edindiğimiz saha deneyimi ve çözüm odaklı yaklaşımımızla, size en doğru yolu birlikte planlıyoruz.
Rizaensatis.com, ETBİS üyesidir.