Bu sitedeki ilanlar satıcının tamamen gönül rızasıyla listelenmektedir.
Bu sitedeki ilanlar satıcıların
tamamen gönül rızasıyla listelenmektedir.
İcralık arsa piyasasında en çok dikkat çeken ama bir o kadar da soru işaretiyle yaklaşılan alanlardan biri, hiç şüphesiz icralık arsalar. Pek çok yatırımcı ya da ilk kez gayrimenkul alacak kişiler, icralık bir arsa gördüğünde “Bu arsa neden bu kadar ucuz?”, “Acaba bu fiyata bir sorun mu var?”, “Satın alırsam tapusunu alabilir miyim?” gibi sorularla kafa yorar. İşin teknik, hukuki ve duygusal boyutlarına baktığımızda, icralık arsa almak sadece uygun fiyata arsa sahibi olmak anlamına gelmez; bu süreç doğru yönetilmezse, ciddi riskleri de beraberinde getirir.
Bu yazıda, icralık arsalarla ilgili bilmeniz gereken her şeyi ayrıntılı olarak ele alacağız. Yasal altyapıdan tapu işlemlerine, alıcılar için tavsiyelerden satıcılar için çıkış yollarına kadar aklınızda ne varsa yanıtlamaya çalışacağız. Ayrıca, bu karmaşık süreci daha insani, daha adil ve daha yönetilebilir hale getiren Rızaen Satış sistemi ile tanışacak; neden bu sistemin son yıllarda bu kadar öne çıktığını da anlayacaksınız.
En basit tanımıyla icralık arsa, sahibinin borçları nedeniyle devlet tarafından satışa çıkarılan taşınmazlardır. Bu borçlar genellikle banka kredileri, vergi borçları, nafaka ödemeleri ya da ticari alacaklardan kaynaklanır. Alacaklı taraf, borç tahsil edilemediğinde yasal yollara başvurarak borçlunun üzerine kayıtlı taşınmazlara haciz koydurabilir. Sürecin sonunda bu taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılır.
Arsanın icralık hâle gelmesinde sadece maddi sebepler değil; çoğu zaman psikolojik, sosyal ve hatta sağlık sorunları da rol oynar. İnsanlar borçlarını isteyerek ödemezlik etmez. İşini kaybetmiş, iflas etmiş ya da hastalıkla mücadele eden bir bireyin, en büyük yatırımını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalması son derece yıpratıcıdır. Dolayısıyla bir icralık arsanın arkasında çoğunlukla sessiz bir trajedi yatar.
İcralık arsalar ilk bakışta biraz göz korkutabilir ama işin aslını bildiğinizde bu alanın ne kadar fırsat barındırdığını görmek mümkün. Özellikle fiyatların piyasa ortalamasının altında olması, bu tür arsaları cazip hâle getiriyor. Üstelik bazıları gelişen bölgelerde yer aldığı için, zamanla ciddi şekilde değer kazanabiliyor.
Bazı yatırımcılar bu tür arsaları alıp üzerine proje yapıyor ya da ufak dokunuşlarla değerini artırıyor. Altyapı yatırımı, çevre düzenlemesi gibi çalışmalarla arsanın değeri katlanabiliyor. Ama tüm bunlardan fayda sağlamak için rastgele hareket etmemek gerekiyor. İyi bir araştırma yapmak, işi bilen birinden destek almak ve sürece akıllıca yaklaşmak her zaman kazandırır.
İcralık arsa almak, doğru yönetilmezse büyük kayıplara yol açabilir. En sık karşılaşılan riskler şunlardır:
Alacaklılar ya da borçlu taraf, satışa itiraz edebilir.
İcra süreci karmaşık olduğundan, tapu devri uzun sürebilir.
Arsa üzerinde kiracı ya da izinsiz kullanıcı olabilir.
İmar planı değişiklikleri, kamulaştırma riski gibi faktörler süreci zora sokabilir.
Elektrik, su, yol gibi temel hizmetlerden yoksun arsalar yatırım riskini artırır.
İcralık arsa satın alma süreci genellikle icra müdürlükleri üzerinden ilerler. Satış ilanları genellikle UYAP sistemi, Resmî Gazete veya icra dairesi ilan panolarında yer alır. İhaleye katılmadan önce:
İhaleye katılım için belirli bir teminat yatırmanız gerekir. Kazanmanız durumunda, ödeme planına uygun şekilde bedelin tamamı yatırılarak tapu devri gerçekleştirilir. Ancak bu noktada da sürecin her adımında uzman bir avukattan destek almak önemlidir.
Geleneksel icra satışlarının karmaşıklığı ve yüksek riski karşısında öne çıkan sistemlerden biri de Rızaen Satış modelidir. Özellikle RizaenSatis.com hem borçluya hem de alıcıya destek olarak süreci kolaylaştırmakta, taraflar arasında güven inşa etmektedir.
Bu modelde, borçlu mal sahibinin rızasıyla satış yapılır. Alacaklı taraflar da süreçten haberdar edilir ve mutabakat sağlanır. Tüm işlemler şeffaf, belgeli ve uzman danışmanlar eşliğinde yürütülür. Sonuç olarak:
İlk olarak arsanın neden alındığını kendinize açıkça sormanız gerekir. Bazı insanlar sadece düşük fiyata alıp birkaç yıl beklemek ister. Yani “şimdilik dursun, ileride değerlenirse satarım” düşüncesindedir. Bu tarz yatırım daha risksiz ve pasif bir stratejidir.
Öte yandan bazı yatırımcılar daha aktif bir yol izler. “Bu arsayı alayım, üstüne konut projesi yapayım ya da ticari bir bina çıkarayım” der. Bu durumda sadece fiyatı değil, arsanın bulunduğu bölgeyi, imar durumunu, altyapısını ve çevresini iyi analiz etmek gerekir. Çünkü bu tür projelerde detaylar çok daha önemlidir. Yollar, elektrik, su altyapısı, belediye planları gibi konular devreye girer.
Kısacası; arsa sizin için sadece bekletip değer kazanmasını bekleyeceğiniz bir yatırım mı, yoksa üzerine bir şeyler yaparak aktif kazanç elde etmeyi mi planlıyorsunuz? Bu sorunun cevabı, sonraki tüm adımlarınızı belirler. Çünkü bu iki yaklaşım hem farklı bilgi ister hem de farklı riskler taşır.
İlk olarak arsanın ne amaçla alınacağını netleştirmek çok önemlidir. Bazı yatırımcılar arsayı alıp birkaç yıl beklemeyi ve değerlenince satmayı düşünür. Bu daha çok sabırlı, uzun vadeli bir yatırım şeklidir. Diğerleri ise daha aktif bir yaklaşım tercih eder. Yani arsayı alır almaz üzerine bir proje yapmak ister; örneğin konut ya da dükkan inşa etmek gibi. Bu durumda sadece arsayı almak yetmez, imar durumu ve çevresel koşulları da dikkate almak gerekir. Hangi yolu seçeceğinizi baştan bilmek, sonraki adımları çok daha kolaylaştırır.
İcralık arsaların fiyatları genelde uygundur. Bu da yatırımcıların ilgisini çeker. Ama sırf ucuz diye bir arsayı almak her zaman mantıklı olmayabilir. Arsanın nerede olduğu, çevresinde ne gibi imkânlar bulunduğu mutlaka araştırılmalıdır. Örneğin ulaşım kolay mı, altyapı yeterli mi, bölgede bir gelişim potansiyeli var mı gibi sorular önemlidir. Belediyenin gelecekteki projeleri de dikkate alınmalıdır çünkü bazen bugün değersiz görülen bir yer, birkaç yıl sonra çok değerlenecek hâle gelebilir. Ama bazen de tam tersi olur; yıllarca beklenir ama bir ilerleme olmaz. O yüzden sadece fiyata değil, konuma da mutlaka bakılmalıdır.
İcralık bir arsa alırken en büyük tuzak, arsanın hukuki durumunun yüzeysel incelenmesidir. Tapu kayıtlarında görünen haciz, ipotek, şerh ve kısıtlamalar mutlaka dikkatle analiz edilmelidir. Arsa üzerinde birden fazla haciz olup olmadığı, kimin ne zaman hangi gerekçeyle haciz koyduğu, icra müdürlüğü kararları, varsa mahkeme süreçleri yatırım kararını doğrudan etkiler. Bu sebeple yalnızca tapu sorgulaması değil, aynı zamanda icra dosyalarının da incelenmesi gerekir.
Eğer bir yatırımcı, icralık arsa almak istiyor ama açık artırma sürecinin risklerinden çekiniyorsa, burada Rızaen Satış Sistemi devreye girer. Bu sistem sayesinde arsanın sahibiyle borçlular arasında anlaşma sağlanarak hacizlerin satış öncesi kaldırılması mümkün olabilir. RızaenSatis.com gibi bu alanda uzmanlaşmış platformlar, arsa üzerinde birden fazla haciz olsa bile alıcıya risksiz ve güvenli bir yatırım yapma olanağı tanır.
İcralık arsa yatırımı yapılırken yalnızca satış fiyatı değil, sürecin tüm maliyetleri hesaba katılmalıdır. Tapu harçları, noter masrafları, vergi borçları, eski malik tarafından ödenmemiş altyapı katkı payları gibi kalemler sonradan büyük yük getirebilir. Ayrıca arsanın fiziki yapısıyla ilgili zemin etüdü, jeolojik raporlar, çevresel etki analizleri gibi teknik belgeler de masraf kalemleri arasında yer alır. Bu yüzden yatırımcılar bir finansman planı oluşturarak olası tüm giderleri baştan belirlemelidir.
İcralık bir arsa için sadece belgeler üzerinden değerlendirme yapmak büyük bir hata olabilir. Haritalar, planlar ve tapu kayıtları her zaman sahadaki durumu birebir yansıtmaz. Bu nedenle yatırımcının arsanın bulunduğu bölgeye gidip bizzat yerinde inceleme yapması önerilir. Arsanın çevresindeki yapılaşma, ulaşım akslarına uzaklığı, komşu parsellerin durumu gibi faktörler sahada daha net gözlemlenir. Ayrıca çevredeki esnaf ve sakinlerle konuşmak, bölgenin geleceği hakkında fikir sahibi olmayı sağlar.
Biz, bu zorlu süreçte sizlere rehberlik etmek, tüm hukuki ve prosedürel engelleri aşmanızda destek olmak için buradayız. Uzman kadromuz ve güçlü iş ortaklıklarımızla, hacizli taşınmazların güvenli şekilde alım-satımında yanınızdayız. Her aşamada sizi bilgilendirir, haklarınızı korur ve tapu işlemlerinizin sorunsuz tamamlanmasını sağlar, böylece içiniz rahat eder.
Alanında uzman kadromuz, ihtiyaç duyduğunuz her an size yardımcı olmaya hazır bekliyor. Aklınıza takılanları veya isteklerinizi çekinmeden bize ileterek, sorunlarınıza güvenle çözüm bulabilirsiniz. Biz sizler için buradayız ve en iyi hizmeti vermek en önemli hedefimiz. Aklınızdaki soruları hemen bize iletmek için ister bizi arayın, ister ofisimizi ziyaret edin bir kahvemizi için isterseniz de bize mail atın.
Genel Merkez Ofis: Akşemsettin Mahallesi, Halıcılar Caddesi, No:98 Kat:2, 34080 Fatih/İstanbul
Mail: [email protected]
Çağrı Merkezi: 444 8 120
Daha fazla bilgi ve videolar için Rızaen Satış YouTube Kanalı‘nı ziyaret edebilirsiniz.
📌 Gayrimenkul satış süreçlerinde uzman bir ekip olarak, borçlu, hacizli ya da icralık taşınmazlarınızı değerinde ve güvenli bir şekilde satışa sunmanız için buradayız. Türkiye genelinde edindiğimiz saha deneyimi ve çözüm odaklı yaklaşımımızla, size en doğru yolu birlikte planlıyoruz.