WhatsApp
Destek Hattı
Bu sitedeki ilanlar satıcının tamamen gönül rızasıyla listelenmektedir.
Bu sitedeki ilanlar satıcıların
tamamen gönül rızasıyla listelenmektedir.
Bu sitedeki ilanlar satıcının tamamen gönül rızasıyla listelenmektedir.
Bu sitedeki ilanlar satıcıların
tamamen gönül rızasıyla listelenmektedir.
Bir taşınmazın el değiştirmesi her zaman alışılagelmiş, pürüzsüz bir süreçle gerçekleşmez. Özellikle işin içinde borç, haciz ya da ödeme güçlüğü gibi unsurlar varsa, satış süreci oldukça karmaşık ve zaman zaman da duygusal olabilir. Bu gibi durumlarda karşımıza iki temel yöntem çıkar: icra ihalesi yoluyla satış ve rızaen satış. Her ikisi de hukuki zemin üzerinde ilerler; her ikisi de taşınmazın yeni bir sahibine geçmesini amaçlar. Ancak yolları, işleyişleri, sonuçları ve taraflara sağladığı avantajlar birbirinden oldukça farklıdır.
Sadece borçlu yada sürece hakim bilinçli yatırımcılar için değil, hatta sıradan alıcılar için bile bu ayrımı net şekilde bilmek çok şey değiştirir. Çünkü süreçlerden biri daha fazla zaman, diğeri daha fazla güvence talep eder. Biri herkese açık bir yarış gibidir; diğeri daha kontrollü, daha öngörülebilir adımlarla ilerler. Üstelik bu yöntemlerden birinde küçük bir hata, ciddi mali kayıplara sebep olabilirken; diğeri sizi zaman ve prestij açısından öne geçirebilir.
Unutulmamalı ki, bir mülkün satış süreci yalnızca ekonomik bir işlem değildir; aynı zamanda insan hayatına dair çok yönlü bir karardır. Belki o taşınmaz yıllarca emek verilerek alınmıştır, belki çocukluk anıları oradadır. Haciz veya satış süreci sadece rakamlarla değil, duygularla da ilgilidir. İşte bu nedenle, bu yolculukta atılan her adımın bilinçli, şeffaf ve doğru bilgiye dayalı olması büyük önem taşır. Bu yazının amacı da tam olarak budur: sizi teknik bilgilerle boğmadan, anlaşılır ve uygulanabilir bir rehber sunmak.
Türkiye’de kamuoyunda oluşmuş yanlış bir algı vardır: Hacizli bir taşınmaz alınırsa baş ağrısı eksik olmaz, süreç mahkemeye taşınır, tapu alınamaz, vs. Oysa ki bu, eksik ve yüzeysel bir bilgidir. Çünkü bu satışlar genellikle ya icra müdürlükleri aracılığıyla yapılan açık artırmalar yoluyla gerçekleştirilir ya da taraflar arasında rızaen (yani gönüllü) şekilde, belirli yasal adımlarla güvence altına alınır. Her ikisi de devletin kontrolündedir. Ama içeriği bilmeden atılan adımlar, süreci karmaşıklaştırabilir.
Ahmet Bey’in bir dairesi var. Bankadan çektiği krediyi ödeyememiş ve banka bu taşınmaz için haciz işlemi başlatmış. Banka alacağını tahsil edebilmek için icra yoluna gitmiş. Eğer Ahmet Bey itiraz etmezse ve borcunu ödeyemezse, daire icra yoluyla açık artırmaya çıkarılır. Bu noktada, isteyen herkes sisteme girip teklif verebilir.
Ama başka bir senaryo daha var. Diyelim ki Ahmet Bey bu süreci yaşamak istemiyor. Evine değerinde ya da yakın bir bedelle müşteri bulursa, yeni alıcıyla noter ve tapu üzerinden işlemi “rızaen” yani gönüllü olarak gerçekleştirebilir. Böylece mahkemeye, açık artırmaya ve olası itirazlara gerek kalmaz.
Bu iki farklı yolun farkını anlamak işte tam burada başlıyor.
Bu, kimin baktığına göre değişir. Alıcı açısından bakarsak: İcra ihalesinde daha uygun fiyatlar bulmak mümkün olabilir ama bilinmezlikler de fazladır. Rızaen satışta ise işlemler daha şeffaf, hızlı ve anlaşmalı yürür; risk daha azdır ama fiyat biraz daha yüksek olabilir. Satıcı açısından bakarsak: Rızaen satış kontrolü elinde tutmasına olanak tanır. Alıcı açısından ise icra süreci daha net kurallarla işler. Yani herkes için en doğru yol farklı olabilir.
Dolayısıyla bu iki satış yöntemini anlamak, sadece yasal süreçlere hakim olmakla değil, aynı zamanda stratejik bir karar süreci de gerektirir.
Türkiye’de gündem sürekli değişiyor. Her gündem ekonomik dalgalanmalara sebep olabiliyor. Tabi bu sebeplerinde sonuçları oluyor. Biz de bu sonuçlara göre ekonomik durumumuzu yönetmek durumunda kalıyoruz. Yükselen döviz kuru, faiz oranlarındaki artış durumu, alım gücümüzün düşmesi gibi konular birçok insanın borçla aldığı taşınmazları satmaya yöneltebiliyor. Durum böyle olunca biz de durumlara özel olarak hareket etmemiz gerekebiliyor.
Özellikle konut, arsa ve ticari mülklerde bu tür satışların daha sık görülmesi, hem satıcıyı hem alıcıyı daha dikkatli olmaya zorluyor. İşin içine bir de aracılar ya da danışmanlar girdiğinde, herkesin süreci doğru şekilde bilmesi gerekiyor. Aksi hâlde yanlış anlaşılmalar, güvensizlik ve yarım kalan işlemler kaçınılmaz hâle gelebiliyor.
Bu yazıda sadece icra yoluyla yapılan satışlar ile rızaen satışın teknik farklarına değil, aynı zamanda bu farkların gerçek hayattaki yansımalarına da değineceğiz. Hukuki ifadelerin ötesine geçerek, konuyu daha anlaşılır hâle getirmek istiyoruz. Örneklerle, benzetmelerle ve yaşanmış deneyimlere dayanan anlatımlarla; bir emlak danışmanının, bir yatırımcının ya da borçlu bir vatandaşın da kolaylıkla anlayabileceği bir dil kullanacağız. Çünkü bu konular sadece hukukçuların değil, herkesin gündeminde. Ne yaptığını bilen bir alıcı da, nasıl ilerlemesi gerektiğini öğrenmek isteyen bir borçlu da bu farkı net şekilde kavrayabilmeli.
Yazının ilerleyen bölümlerinde;
gibi pek çok soruya detaylı yanıt vereceğiz.
İcra ihalesi demek borcunu ödeyemeyen kişilerin mal varlıklarının devlet tarafından belirlenen usullerle satışa çıkarılmasıdır. Bu yöntem, alacaklıların haklarını korumak ve borçluların borçlarını tahsil etmek amacıyla uygulanır. İlk bakışta karmaşık ve resmi görünse de, aslında belli kurallara göre işleyen bir mekanizmadır.
İlk adımda, bir borçlu kişinin ödeme güçlüğü yaşaması sonucu alacaklının icra takibi başlatması gerekir. Takip kesinleşirse, haciz işlemiyle borçlunun mal varlığı üzerine el konur. Bu süreçte taşınmazlar (örneğin ev, arsa ya da dükkan) icra müdürlüğü tarafından kayıt altına alınır ve satışa hazırlanır.
Kıymet takdiri aşamasında, uzman bilirkişiler taşınmazın piyasa değerini belirler. Bu değer icra dosyasına işlenir ve satış ilanı hazırlanır. Duyurular yasal yollarla (e-satış siteleri, ilan panoları, gazeteler) yapılır. Sonrasında, belirlenen tarihte elektronik ortamda veya bazı durumlarda açık artırma salonlarında satış gerçekleşir.
İcra satışları genellikle e-satış platformları üzerinden yürütülür. Katılımcılar önceden teminat yatırarak sisteme kaydolurlar. İhale başladığında herkes teklif verebilir. En yüksek teklifi veren kişi ihaleyi kazanır ve satış mahkeme kararıyla onaylandıktan sonra tapu devri gerçekleşir.
Gerçek Hayattan Bir Örnek:
Murat Bey İstanbul’da yaşayan ve bütçesi çok fazla olmayan bir yatırımcıydı. Bayadır aklında Bakırköy taraflarından bir ev almak vardı. Piyasa fiyatlarının çok yükselmişti. Bu yüzden bütçesine daha uygun olacak e-ihale platformlarına bakmaya başladı. Burada, kıymet takdiri 3.200.000 TL olan bir konutu, ihaleye katılarak 2.550.000 TL’ye almayı başardı. Elbette süreç sancısız değildi: İhaleden sonra borçlunun ihaleye itirazı, dosyanın bir süre askıya alınmasına neden oldu. Ancak yaklaşık 3 ay sonra satış kesinleşti ve tapusunu alabildi.
Gelin bu avantajları birlikte inceleyelim;
En çok dikkat çeken avantaj budur. Piyasa değerinin %70’ine kadar düşen fiyatlarla taşınmaz sahibi olabilirsiniz.
İcra ihaleleri devlet gözetiminde ve kanunlara uygun yürütülür. Yani dolandırıcılık ihtimali düşüktür.
Tüm teklifler kayıt altındadır ve sistem kamuya açıktır.
Gelin bu sefer de dezavantajlarına bakalım:
Borçlu, ihaleye itiraz edebilir. Bu da tapu işlemlerini geciktirebilir veya iptal riski doğurabilir.
Taşınmazda borçlu oturuyorsa, tahliye süreci alıcıya kalabilir. Bu da ek zaman ve maliyet anlamına gelir.
İhale kazanan kişi genellikle birkaç gün içinde bedelin tamamını yatırmak zorundadır. Kredi kullanımı bu süreçte zorluk yaratabilir.
İhaleye giren kişinin taşınmazın imar durumu, ipotek ve takyidatlarını önceden araştırması gerekir. Aksi takdirde istenmeyen yükümlülükler doğabilir.
İcra ihaleleri zaman zaman büyük rekabete sahne olabilir. İnsanlar uygun fiyata taşınmaz alabilmek için kıyasıya yarışır. Bu da duygusal kararlar alınmasına, hızlı hareket ederken hatalar yapılmasına neden olabilir. Özellikle tecrübesiz yatırımcılar için bu süreç hem stresli hem de riskli olabilir.
Gayrimenkul sektöründe işler her zaman düz bir çizgide ilerlemez. Özellikle de borç yükü altında ezilen mülk sahipleri için süreçler sıkıntılı ve zaman zaman içinden çıkılmaz hale gelebilir. Hacizli veya ipotekli gayrimenkuller söz konusu olduğunda, klasik satış yöntemleri çoğu zaman hem vakit hem de enerji açısından büyük bir yük yaratır. Tam da bu noktada, hayat kurtarıcı bir alternatif olarak rızaen satış modeli karşımıza çıkar.
Rızaen satış, adından da anlaşılacağı gibi, tarafların rızasıyla yani gönüllü olarak gerçekleşen bir satış yöntemidir. İcra müdürlüğünün ya da mahkemenin dayattığı bir süreç değil, tamamen tarafların uzlaşısına dayanan bir sistemdir. Bu durum da hem satıcı hem alıcı için ciddi avantajlar yaratır. Ama elbette ki her kolaylığın bir bedeli vardır.
Bu yazıda, rızaen satışın avantajlarını örneklerle, dezavantajlarını ise açık ve dürüst bir dille sizlerle paylaşacağız. Amacımız sizi yönlendirmek değil, durumu kendi açınızdan değerlendirerek doğru kararı verebilmenize yardımcı olmak. Çünkü her yatırım, her satış ya da her karar kişiye ve koşullara özgüdür.
Klasik icra satışlarında, taşınmazın satışa çıkması, değer tespiti, ilan süreci, açık artırmalar ve dava süreleri derken aylar, hatta bazen yıllar sürebilen bir zaman kaybı yaşanabilir. Rızaen satış ise taraflar arasında uzlaşma sağlandığında çok daha hızlı sonuçlanabilir.
Örnek: Hasan Bey, borçlarından dolayı üzerine haciz konan yazlık arsasını satmak istiyordu. İcra yoluna gitseydi en az 8-10 ay beklemesi gerekecekti. Ancak bir alıcıyla masaya oturup anlaştı, Rızaen Satış yolunu seçti. 3 hafta içinde satış gerçekleşti, borçlar kapandı ve kalan tutarı da kendisi değerlendirdi. Aylar sürecek belirsizlikten kurtulmuş oldu.
İcra ihalelerinde, malın değerini sistem belirler ve teklif usulüyle satış olur. Rızaen satışta ise hem satıcı hem alıcı pazarlık yapabilir, fiyatı birlikte belirleyebilir. Bu da daha gerçekçi ve adil fiyatlarla işlem yapılmasını sağlar.
Örnek: Zeynep Hanım, üzerinde haciz bulunan bir dairesini icra yoluyla satmak zorundaydı. Ancak ekspertiz değerinin çok altında satılacağı bilgisi onu endişelendirdi. Bir alıcı bulup rızaen satış yaptı. Daireyi rayiç bedeline yakın bir fiyata sattı, hem borcunu kapattı hem de maddi anlamda zarar etmedi.
İcra yoluyla satışa çıkan taşınmazlar, sahibine dair olumsuz algılar yaratabilir. Komşuların, tanıdıkların duyduğu bir icra ilanı, kişisel itibarı zedeleyebilir. Oysa rızaen satış, çok daha sessiz ve saygın bir çözüm sunar.
Örnek: Mehmet Bey bir esnaftı, dükkanına haciz gelmişti. Duyulmasını istemiyordu. Rızaen satış yaparak dükkanını sattı, borçlarını kapattı ve işine başka bir yerde yeniden başladı. “İcra geldi, malı kaptılar” dedikodusu yaşanmadı. Gizlilik ile ilgili size nasıl bir hizmet sunuyoruz, incelemek için tıklayın.
Rızaen satış, tarafların birlikte karar verdiği bir yol olduğu için, ne zaman ne yapılacağı önceden planlanabilir. Oysa icra yolunda ne zaman, nasıl sonuçlanacağı büyük ölçüde dış faktörlere bağlıdır.
Örnek: Ali Bey ve alıcı ile süreci birlikte planladı. Tapu işlemlerinden bankaya kadar tüm adımlar organize şekilde yürütüldü. Herkes ne zaman, ne yapılacağını önceden biliyordu.
İcra satışları, harçlar, bilirkişi ücretleri ve diğer masraflar bakımından oldukça külfetli olabilir. Rızaen satışta bu masrafların çoğu ortadan kalkar ya da minimize edilir.
Peki Dezavantajları Yok mu? Elbette Var. Şimdi biraz da madalyonun öteki yüzüne bakalım. Rızaen satış her ne kadar avantajlı bir yöntem gibi görünse de, bazı zorluklar veya riskli noktalar da barındırabilir. Bunları da göz ardı etmeden değerlendirmek gerekir.
Rızaen satışta en temel unsur, tarafların uzlaşmasıdır. Hem satıcı hem alıcı bu yöntemin getirdiği şartlarda mutabık olmalıdır.
Gerçekçi Durum: Taraflar arasında iletişim kopukluğu varsa, birbirlerine güvenmiyorlarsa rızaen satış neredeyse imkânsız hale gelir.
Rızaen satış, her ne kadar icra kadar karmaşık görünmese de, yasal süreci iyi bilmeyi gerektirir. Özellikle taşınmazın tapu durumu, borç kapsamı, üçüncü kişilerin hakları gibi konular titizlikle ele alınmalıdır.
Örnek: Elif Hanım bir evi almak istedi, satıcı ile anlaştılar. Ancak satıştan sonra öğrendi ki evin üzerinde ikinci bir ipotek varmış ve yeni bir alacaklı ortaya çıktı. Bu da süreci tamamen kilitledi.
İcra sisteminde devlet tüm süreci yürütür. Rızaen satışta ise sorumluluk büyük ölçüde taraflara aittir. Tapudan vergiye, borcun kapanmasından tahliye sürecine kadar her adımı titizlikle takip etmek gerekir.
Dikkat Gerektiren Nokta: Eğer bir uzmana danışmadan işlem yapılırsa, unutulan küçük bir detay ileride büyük sorunlar çıkarabilir.
Her alıcı rızaen satışa yanaşmaz. “Ben icradan daha hızlı tahsil alırım” diyerek uzlaşmaya kapalı olabilir. Böyle bir durumda rızaen satış tümden devre dışı kalabilir.
Bir taşınmazı satın aldıktan sonra “Tamam, her şey halloldu” diye düşünmek gayet doğal. Ancak işin içine hacizli bir mülk girdiğinde, işte orada işler biraz karışabiliyor. Satış gerçekleşmiş olsa bile, eğer öncesinde tüm borçlar, haciz kayıtları ve hukuki engeller tek tek kontrol edilmeden imzalar atılmışsa, sonrasında can sıkıcı sürprizlerle karşılaşma ihtimaliniz ne yazık ki oldukça yüksek. Bu gibi durumlarla karşılaşmamak için profesyonel danışmanlık çok önemlidir.
Rızaen satış, doğru kişilerle, doğru zamanda ve iyi bir planlamayla uygulandığında oldukça etkili ve avantajlı bir yöntem olabilir. Ancak her çözüm gibi, onun da kendi iç dinamikleri ve sınırları vardır.
Bu yöntemi tercih etmeyi düşünen herkesin mutlaka şu soruları kendine sorması gerekir:
Unutmayın, her satış işleminde olduğu gibi burada da bilgi, hazırlık ve dikkat en büyük gücünüzdür. Rızaen satış, sizi hem zaman kaybından hem de gereksiz masraflardan kurtarabilir ama bunu yaparken iyi bir stratejiye ihtiyacınız vardır. Uzman desteği almak, tapu kayıtlarını incelemek, borç dökümlerini kontrol etmek ve tüm süreci belgeli şekilde yürütmek bu yöntemin en sağlıklı şekilde sonuçlanmasını sağlar. Kısacası; rızaen satış, doğru uygulandığında kazandıran ama ihmale gelmeyen bir yoldur. Seçim sizin.
Gayrimenkul satış sürecinde borçlu bir mal sahibinin karşısına genellikle iki seçenek çıkar: ya icra yolu ile ihaleye çıkarak satış süreci başlatılır ya da borçlunun ve alıcının karşılıklı anlaşarak başvurduğu rızaen satış yoluna gidilir. Bu iki yöntem birbirine alternatif gibi görünse de; hem işleyiş, hem hız, hem de sonuçlar açısından aralarında ciddi farklar vardır.
İşte bu bölümde, icra ihalesi ve rızaen satış yöntemlerini tüm yönleriyle kıyaslayacak; okurun “Benim durumum hangisine daha uygun?” sorusuna cevap arayacağız.
İcra ihalelerinde süreç tamamen devlet kurumlarının denetimi ve takibi altında yürür. Bir taşınmazın icra yoluyla satışa çıkması için mahkeme kararına gerek olmaksızın, alacaklının başvurusu yeterlidir. Süreç icra müdürlüğü tarafından başlatılır ve yönetilir. Bu nedenle hem formalite yüksektir hem de adımlar yavaş işler.
Rızaen satışta ise süreç, adından da anlaşılacağı gibi, tarafların uzlaşmasına dayanır. Alıcı ve borçlu, taşınmazın satışına dair anlaşmaya varır, satış sürecini kendileri organize eder. Devlet burada sadece noter ve tapu aşamalarında devreye girer. Yani prosedür daha esnek, takibi daha kolaydır.
İcra ihaleleri en iyi ihtimalle birkaç ay sürer. Kıymet takdiri, ilan, ihale günü, itiraz süreci gibi aşamalarla doludur. Üstelik ihaleye teklif çıkmazsa, ikinci ihale için yeniden zaman tanınır. Bu da süreci aylarca uzatabilir.
Rızaen satışta ise taraflar anlaşır anlaşmaz satış işlemi başlatılabilir. Alıcı hazırsa, tapu devri aynı hafta içinde dahi yapılabilir. Yani zamana karşı yarışan biri için çok daha avantajlı bir yöntemdir.
İcra satışlarında taşınmaz, bilirkişilerce belirlenen “kıymet takdiri” üzerinden satışa çıkar. Ancak bu değer genellikle piyasa fiyatının altındadır. Ayrıca açık artırma ile satıldığı için, taşınmaz, değerinin çok altında bir fiyata gitme riski taşır.
Rızaen satışta ise taraflar fiyatı birlikte belirler. Piyasa şartları dikkate alınarak pazarlık yapılabilir. Bu da hem alıcı hem satıcı için daha tatmin edici bir sonuç doğurur. Özellikle borçlu taraf, taşınmazın değerinin altında elden çıkmasına engel olmuş olur.
İcra ihaleleri kamuya açık olduğundan, tüm bilgiler erişilebilir haldedir. Ancak bu aynı zamanda mülk sahibinin içinde bulunduğu mali durumu da herkesin öğrenmesine sebep olur. Sosyal çevredeki olası itibar kayıpları burada devreye girer.
Rızaen satışta ise süreç gizlilik içinde yürütülebilir. Taraflar isterse sadece noter ve tapu işlemlerinde kamu ile muhatap olur. Bu da daha “sessiz ve sakin” bir çözüm arayanlar için önemli bir fark yaratır.
Bir mülkün icra yoluyla satışa çıkması, borçlu kişi üzerinde ağır bir psikolojik baskı yaratabilir. Evinin ilanla açık artırmaya sunulması, çevresindeki insanlar tarafından duyulması, “zor durumda kalmış” hissini perçinler.
Rızaen satışta ise bu durum yaşanmaz. Süreç kontrollü yürütüldüğü için, kişi kendi onayıyla, gönüllü şekilde malını elden çıkarır. Psikolojik anlamda daha güçlü hisseder. Kontrolün kendisinde olduğunu bilmek, borçla mücadele eden bir kişi için büyük fark yaratabilir.
İcra ihalelerinde, tapudaki şerhler, eski maliklerin tahliyesi, ek ipotekler gibi konular alıcı açısından risk taşır. Satın alma öncesi bu detaylara erişmek ve kontrol etmek zaman alır, hatta profesyonel destek gerektirebilir.
Rızaen satışta ise taraflar her konuyu açıkça konuşarak süreci yönetir. Tapu devrinden önce, alıcı bütün borçları öğrenebilir, ödeme planı belirleyebilir. Satın alma daha şeffaf ve güvenli hale gelir.
İcra satışlarında devlet harçları, ilan ücretleri, bilirkişi raporları gibi kalemler ciddi masraf oluşturur. Üstelik bu masrafların bir kısmı satıştan düşülür, borçluya kalan miktar azalır.
Rızaen satışta ise yalnızca tapu harcı ve noter işlemleri gibi daha temel masraflar söz konusudur. Bu da tarafların elde edeceği net tutarı artırabilir.
İcra ihalelerinde süreç devlete bağlı olduğu için planlama yapmak zordur. Ne zaman satış olur, kaç kişi katılır, fiyat ne olur belli olmaz. Oysa rızaen satışta her şey önceden belirlenebilir. Hangi gün tapuya gidileceği, ödemenin nasıl yapılacağı, tahliye süreci gibi adımlar taraflarca kararlaştırılır.
İcra ihaleleri, alacaklının ısrarcı olduğu, borçlunun iletişime kapalı olduğu ya da taşınmazın değerinin çok düşük olduğu durumlarda kaçınılmaz hale gelebilir. Ancak bu yol, hem satıcıyı yıpratır hem de çoğu zaman malın değerinin altında satılmasıyla sonuçlanır.
Rızaen satış ise tarafların uzlaşabildiği, hızlı hareket edilmek istenen ve taşınmazın gerçek değerinde elden çıkarılmasının amaçlandığı durumlar için çok daha uygundur. Elbette bu yöntemin de sağlıklı sonuçlar verebilmesi için borçlu ve alıcı arasında güven ortamı, yasal danışmanlık ve şeffaf bir iletişim gerekir.
Gayrimenkul satış süreçleri, özellikle de mülk üzerinde bir haciz ya da ipotek gibi yasal kısıtlamalar söz konusuysa, sıradan bir satış işleminden çok daha karmaşık ve hassas hale gelir. Bu noktada karşımıza iki temel yol çıkar: biri resmî icra ihalesi, diğeri ise tarafların gönüllü anlaşmasıyla yapılan rızaen satış. Her iki yöntemin de avantajları ve dezavantajları bulunur. Ancak bu farklar yalnızca teknik detaylara değil, aynı zamanda sürecin duygusal, hukuki ve ekonomik boyutlarına da etki eder.
Bu sorunun tek bir cevabı yok. Ancak önceki bölümlerde tüm yönleriyle ele aldığımız karşılaştırmalar, birçok mülk sahibi ve alıcı için yol gösterici olabilir. Şimdi dilerseniz genel bir toparlama yaparak, karar verme sürecine nasıl yaklaşmanız gerektiğini birlikte değerlendirelim.
İcra ihaleleri devlet güvencesiyle ilerler ancak bu süreç doğası gereği yavaştır. Özellikle kıymet takdiri, ilan süreleri, ihale günü bekleyişi ve olası itirazlar düşünüldüğünde, bir taşınmazın satış süreci kimi zaman ayları, hatta yılları bulabilir. Bu da borçlu açısından zaman kaybı ve psikolojik yıpranma anlamına gelir.
Rızaen satışta ise süreç, tarafların anlaşmasına bağlı olarak çok daha hızlı ilerler. Alıcı hazırsa, satış birkaç hafta içinde sonuçlanabilir. Zaman sizin için kritikse, hızlı hareket etmek istiyorsanız, bu fark ciddi bir avantaj sağlar.
İcra ihalelerinde mülk genellikle değerinin altında satılır. Hatta bazen alıcı çıkmaz ve ikinci ihaleye gidilmek zorunda kalınır. Bu süreçte mülkün değerinin düşmesi ya da alacaklının tahsilat süresinin uzaması gibi durumlar yaşanabilir.
Rızaen satışta ise borçlu, malını kendi kontrolü altında satar ve daha yüksek bir bedel elde edebilir. Alıcı da pazarlık yaparak, şeffaf bir bilgiye erişerek güvenli bir satın alma süreci yaşar. Sonuçta hem borçlu hem alıcı kazançlı çıkar. Fiyat kontrolü bu anlamda en kritik farklardan biridir.
Bir malın icra yoluyla satılması, yalnızca maddi bir durum değil, aynı zamanda sosyal bir travmadır. Evinizin ya da iş yerinizin ilanlarla açık artırmaya çıkarılması, çevreniz tarafından öğrenildiğinde moral bozucu olabilir. Hatta bazı insanlar bu durumun “ifşası” nedeniyle icra sürecini yıllarca ertelemeyi tercih eder.
Rızaen satış ise daha kontrollü, daha gizli bir süreçtir. Taraflar süreci kendi aralarında yürütür, ilan zorunluluğu yoktur. Bu da hem sosyal çevrede yaşanacak olumsuzlukları önler hem de kişinin kendini daha güçlü hissetmesine olanak tanır.
İcra ihalelerinde alıcıların karşı karşıya kaldığı en büyük risk, tapu üzerindeki yükümlülüklerdir. Tapuda görünen hacizler, ipotekler, tahliye süreçleri, eski malikler gibi birçok detayın uzman desteği olmadan tam olarak anlaşılması zordur.
Rızaen satışta ise tüm bu bilgiler alıcıya açık şekilde sunulur. Satış öncesi borç durumu öğrenilir, mülkle ilgili detaylar şeffaf şekilde paylaşılır. Bu da alıcının satın alma kararını daha bilinçli vermesini sağlar. Her şey açık ve net yürütüldüğü için, ileride yaşanabilecek sürprizlerin de önüne geçilir.
Her iki yöntemde de yasal danışmanlık alınması elbette önemlidir. Ancak icra süreci çok daha teknik ve zorlayıcıdır. İcra dairesiyle yazışmalar, itirazlar, süre hesapları gibi birçok aşama profesyonel destek gerektirir.
Rızaen satışta ise süreç daha sade ilerler. Noter ve tapu işlemleri dışında karmaşık bir evrak trafiği bulunmaz. Bu da süreci sadeleştirir ve tarafların daha az stresle işlerini tamamlamasını sağlar.
Satış süreci ister icra yoluyla ister rızaen ilerlesin, asıl önemli olan konu; süreci doğru anlamak, ihtiyaçlara uygun yöntemi belirlemek ve profesyonel destek almaktan kaçınmamaktır. Her mülkün, her borcun, her tarafın durumu kendine özgüdür. Bu nedenle kulaktan dolma bilgilerle ya da acele kararlarla hareket etmek yerine, bilinçli bir stratejiyle yola çıkmak çok daha doğru sonuçlar doğuracaktır.
Bugün bir mülk sahibi olarak karşınızda bir seçenek var: Ya süreci kendi kontrolünüzde, planlı ve güvenli şekilde yöneteceksiniz ya da kaderi icra sisteminin kurallarına bırakacaksınız. Bu noktada, rızaen satış gibi alternatif yöntemler sizin için büyük bir fırsat olabilir.
Hayatta bazı kararlar, ertelendiği sürece hem zaman kaybettirir hem de fırsatları kaçırmanıza neden olur. Üzerinde haciz bulunan bir taşınmaza sahipseniz ya da böyle bir taşınmazı satın almayı düşünüyorsanız, o kafa karıştırıcı süreçlerle mücadele etmenin ne kadar zorlayıcı olduğunu tahmin ediyoruz. Bu nedenle rızaen satış, sadece hukuki bir kolaylık değil; aynı zamanda zihinsel yükü azaltan, süreci sadeleştiren bir çözümdür.
Çünkü ne zaman ne olacağı belli olmayan uzun icra süreçleri yerine, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla ilerleyen, güvenilir ve kontrollü bir yöntem sunar. Özellikle zamanla yarışan, bir an önce sonuca ulaşmak isteyen kişiler için rızaen satış, pek çok açıdan avantajlıdır. İster borçlu olun, ister yatırımcı; bu sistem size sadece hızlı bir yol değil, aynı zamanda öngörülebilir bir süreç de sunar.
Diyelim ki bir taşınmazınız var ve üzerindeki borç yüzünden eliniz kolunuz bağlı hissediyorsunuz. Satışa çıkaramıyor, alıcı bulsanız bile işlemleri başlatamıyorsunuz. İşte rızaen satış, bu kilidi açmak için tasarlandı. Tarafların birlikte yürüttüğü bu sistemde, tapuda satış gerçekleşmeden önce tüm işlemler düzenli şekilde hazırlanır. Böylece ne sizin mağdur olmanız mümkündür, ne de alıcının bir belirsizlikle karşılaşması.
Şayet alıcı tarafındaysanız, “hacizli bir taşınmaz alırsam başıma iş gelir mi?” sorusu da ister istemez aklınızı meşgul eder. Ancak burada işler şeffaf ilerler. İlgilendiğiniz taşınmazın geçmişi, üzerindeki şerhler, varsa ipotek ya da borç durumu açıkça belirtilir. Gizli bilgi yoktur. Bu da sizi büyük bir riski baştan önlemiş olmanın rahatlığıyla yatırım yapmaya yönlendirir.
Rızaensatis.com olarak bizler, bu sürecin yalnızca ilan yayımlamaktan ibaret olmadığını çok iyi biliyoruz. Çünkü her taşınmaz, arkasında bir hikâye taşır. Bu hikâyenin mutlu sona ulaşması için ise doğru rehberliğe ve güvenli bir sisteme ihtiyaç vardır. İşte bu noktada devreye giriyoruz.
Size özel filtreleme seçenekleri, belgeleri eksiksiz tamamlanmış ilanlar, dilerseniz uzman desteği ve baştan sona şeffaflık sunan bir sistem ile tanışmaya ne dersiniz? Üstelik üyelik tamamen ücretsiz. Üyelik süreçlerinin detayları için bu yazımızı okuyun.
Satışa sunulan taşınmazları incelerken, sadece fiyata odaklanmak yerine tüm detayları değerlendirmenizi sağlıyoruz. Çünkü biliyoruz ki iyi bir yatırım; sadece ucuz olan değil, süreci güvenle tamamlanan yatırımdır. Siz de bu sisteme dahil olarak, riskleri azaltabilir, süreci hızlandırabilir ve kafanızdaki soru işaretlerini ortadan kaldırabilirsiniz.
Bu noktada, danışmanlarımızdan destek almak isterseniz de her zaman yanınızdayız. Tapu bilgileri, satış prosedürleri ve diğer tüm sorularınız için size bir telefon kadar yakınız. İsterseniz süreci tek başınıza takip edin, isterseniz bizimle birlikte yürüyün; tercih tamamen sizin. Ama unutmayın: Karar ne kadar erken verilirse, süreç o kadar rahat ilerler.
Bugün, belki de uzun süredir ertelediğiniz bir kararı alma zamanı olabilir.
Küçük bir adım, büyük bir sürecin başlangıcıdır.
Kontrol sizde.
Bilgiyle ve güvenle planlayın…
Unutmayın: Zaman, bekleyene değil; adım atana kazandırır. Hemen iletişime geçin, aklınızdaki soruları bizimle paylaşın.
Akşemsettin Mahallesi, Halıcılar Caddesi, No:98 Kat:2, 34080 Fatih/İstanbul
444 8 120
Daha fazla bilgi ve videolar için Rızaen Satış YouTube Kanalı‘nı ziyaret edebilirsiniz. Eğer daha spesifik bir konuda ücretsiz bilgi almak istiyorsanız hemen bizi arayın ve bir randevu oluşturun, sizi ofisimizde ağırlayalım.
📌 Gayrimenkul satış süreçlerinde uzman bir ekip olarak, borçlu, hacizli ya da icralık taşınmazlarınızı değerinde ve güvenli bir şekilde satışa sunmanız için buradayız. Türkiye genelinde edindiğimiz saha deneyimi ve çözüm odaklı yaklaşımımızla, size en doğru yolu birlikte planlıyoruz.
